Kadaster zet volgende stap richting eigendomsregistratie in 3D

Met name in stedelijke gebieden neemt het aantal complexe eigendomssituaties met meerdere eigenaren en eigendomsrechten boven en onder elkaar toe. Dit gaat voornamelijk om gebouwen met een bijzondere architectuur en/of een uitgebreide stapeling van eigendomsrechten. Een bekend voorbeeld hiervan is het gebouw De Rotterdam, maar ook Winkelcentrum Leidsche Rijn Centrum in Utrecht.

Leidsche Rijn is de afgelopen jaren flink doorontwikkeld. Niet alleen groeit het aantal gezinswoningen en appartementen in de Utrechtse nieuwbouwwijk, ook aanbieders van voorzieningen zoals winkels en supermarkten zien kansen in het bijbehorende winkelcentrum. De ruimte is echter schaars. Daarom zijn niet alleen op het maaiveld en boven de grond eigendomsrechten gevestigd, maar ook onder de grond. Een deel van de rechten zijn appartementsrechten, waarbij de eigenaar een aandeel van het gebouw bezit met het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald afzonderlijk gedeelte (het privé-gedeelte).

Weergave van Winkelcentum Leidsche Rijn Centrum op de Kadastrale kaart. Het complex bestaat uit veel kleine percelen (voor distributiegangen bijvoorbeeld)

Weergave van Winkelcentum Leidsche Rijn Centrum op de Kadastrale kaart. Het complex bestaat uit veel kleine percelen (voor distributiegangen bijvoorbeeld)

Impressie van het werkelijke gebouw Winkelcentrum Leidsche Rijn Centrum.

Impressie van het werkelijke gebouw

Het aantal gevestigde rechten is dusdanig dat de landmeters van het Kadaster zes maanden bezig zijn geweest om deze in te meten. Dit heeft geresulteerd in 50 veldwerken. Vervolgens heeft de betrokken notaris 14 dagen besteed aan het opstellen en inschrijven van de aktes. Deze getallen zijn niet uitzonderlijk en geven aan dat het een ingewikkeld project is.

In 2016 is voor het eerst een eigendomsakte met een 3D-visualisatie ingeschreven bij het Kadaster. Dit betrof het nieuwe multifunctionele gebouw van het stadskantoor en het station van Delft. Een groep trainees bij het Kadaster is bezig gegaan een visie te formuleren als vervolg op deze 3D-inschrijving en het onderzoek naar de relatie tussen BIM-modellen en de vastlegging van rechten in de ruimte te onderzoeken. In hoeverre hebben stakeholders, zoals notarissen, projectontwikkelaars en de burgers, behoefte aan een 3D-kadastrale registratie en welke oplossingsrichtingen sluiten hier op aan?

Het notariaat geeft aan dat er in de toekomst steeds vaker stapelingen van eigendomsrechten ontstaan. Bij dit soort situaties is het inschrijvingsproces uitdagend en tijdrovend. Toenemende complexiteit leidt tot langere aktes en een kadastrale kaart die lastiger te begrijpen is dan voorheen. Dit geldt zowel voor de notaris, als de burger of projectontwikkelaar. Dit maakt het ingewikkeld om alle rechten in een complex nieuwbouwproject dat eenmaal ingeschreven is te kunnen herleiden. Ook zal op termijn het huidige proces niet meer toereikend zijn om de gestapelde rechten adequaat vast te leggen. Kortom: de overstap naar 3D wordt noodzakelijk.

Op basis van de behoeften en verschillende mogelijkheden hebben de trainees drie oplossingsrichtingen ontwikkeld om 3D-kadastrale registratie mogelijk te maken. Deze focussen op zowel de korte (0-5 jaar) als lange (10 jaar) termijn en bestaan uit een combinatie van technische- en niet-technische ondersteuning. Onder dat laatste vallen bijvoorbeeld wetgeving, processen, en communicatie.

Wanneer eigendomsrechten 3D kunnen worden weergegeven, komt dit de gebruiksvriendelijkheid van de registratie ten goede. Eigenaren kunnen dan bijvoorbeeld in één oogopslag zien waar hun (exclusief gebruiks)recht in een complex op rust.  Ook kan het de rechtszekerheid ten goede komen als er aandacht is voor beter inzicht, kortere aktes, een doelmatige kadastrale kaart en meer uniformiteit. Een 3D-informatie had in het geval van Leidsche Rijn daarom veel tijd, hersenkracht en papierwerk kunnen besparen.

“Goed dat het Kadaster de mogelijkheden van registratie in 3D verkent. Dit voorziet in een behoefte. Binnen Doorontwikkeling in Samenhang kijken we ook naar manieren om kleinere eenheden binnen gebouwen vast te kunnen leggen en naar standaarden voor vastlegging in 3D. Laten we kijken hoe deze trajecten elkaar de komende jaren kunnen versterken” aldus Ruud van Rossem.

Zijaanzicht dat de verdiepingen van het Winkelcentrum weergeeft. Inclusief distributiegangen en parkeergarage. Deze verdiepingen worden op de kadastrale kaart ‘platgedruk’, waardoor de 3D-situtatie lastig te herleiden kan zijn.

Zijaanzicht dat de verdiepingen van het Winkelcentrum weergeeft. Inclusief distributiegangen en parkeergarage. Deze verdiepingen worden op de kadastrale kaart ‘platgedruk’, waardoor de 3D-situtatie lastig te herleiden kan zijn.